05/02/2018

Se non risulta il contrario dai titoli di acquisto o dai regolamenti di condominio contrattuali le condutture degli impianti idrici e fognari sono di proprietà comune dei proprietari dei singoli alloggi dell’edificio, così come i relativi collegamenti fino al punto di diramazione (degli impianti) ai locali di proprietà individuale. Da quel punto in poi le condutture diventano di proprietà del singolo proprietario dell’alloggio in cui l’impianto entra, in genere con uno scorrimento orizzontale (mentre i tratti comuni hanno, normalmente, uno scorrimento verticale). Ciò deriva dall’art. 1117 cod. civ. che, sostanzialmente, anche dopo la riforma del condominio del 2012, ha mantenuto questa impostazione. 

 

Nel caso della cosiddetta braga, cioè dell’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di proprietà del singolo appartamento e quella verticale di proprietà comune condominiale, la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto che la stessa faccia parte della proprietà del singolo appartamento. Il ragionamento è il seguente: la proprietà comune condominiale è tale perché serve all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti; la braga serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (nella colonna comune) a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti (Cassazione, sent. 17-1-2018, n. 1027). 

 

Il ragionamento appare condivisibile in quanto si regge su una corretta lettura del dato normativo che individua il confine nel “punto di diramazione nella proprietà individuale” e sull’idoneità della braga a raccogliere e convogliare (solo) gli scarichi individuali. 

 

Da tali ragionamenti deriva che l’obbligo di riparare rotture e fessure della braga grava, di conseguenza, sul singolo proprietario, così come l’obbligo di riparare i danni causati agli alloggi sottostanti. L’amministratore ed i condòmini devono prestare attenzione quando stipulano o rinegoziano la “polizza globale fabbricati”, che potrebbe non coprire i lavori per ricerca guasto, riparazione della braga e danni derivanti dalla sua rottura; opportuno negoziare idonee estensioni con l’assicuratore. 

 

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